Vendre un logement occupé

Le locataire est-il prioritaire ?

Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement ?

Dans le cadre d'un contrat de bail soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement est vendu loué, avec le locataire en place, il n'y a aucun droit de préemption (c'est à dire aucun droit de préférence sur l'acquisition) au profit du locataire, le bail continuant à courir avec le nouveau propriétaire, dans les mêmes conditions.

En revanche, les choses sont différentes lorsque le bien doit être vendu libre de toute occupation. Ainsi, lorsque le propriétaire bailleur souhaite vendre le bien immobilier lui appartenant libre de toute location, il doit signifier à son locataire un congés pour vendre, conformément à l'article 15 de la loi précitée. Ce congé pour vendre doit impérativement être délivré par le propriétaire six mois (trois mois si bail meublé) au moins avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Elle doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente du logement au profit du locataire, qui peut exercer son droit de préemption durant les deux premiers mois du délai de préavis.

Si le locataire refuse l'offre de vente ou s'il garde le silence durant ce délai de deux mois, il est déchu de son droit d'occupation du logement et devra quitter les lieux aux termes du bail. Par exemple, dans le cadre d'un contrat de bail arrivant à échéance au 31 Juillet 2024, le congé pour vendre devra être signifié au locataire au plus tard le 31 Janvier 2024, à peine de nullité (attention, si le congé est signifié après cette date, il est réputé nul et sans effet, de sorte que le bail serait renouvelé par tacite reconduction). Le locataire pourra exercer son droit de préemption jusqu'au 30 Mars 2024. Passé cette date, en l'absence d'acceptation de l'offre, il devra quitter les lieux le 31 Juillet 2024.

Si le propriétaire décide de vendre le logement à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que ceux notifiés au locataire dans le congé, le bailleur devra notifier ces nouvelles conditions à ce dernier. Cette notification ouvrira alors un nouveau délai d'un mois durant lequel le locataire aura la faculté d'exercer son droit de préemption et ce, même si le bail est arrivé à échéance et que le locataire a quitté les lieux.

Pour conclure, le congé pour vendre doit être manié avec la plus grande prudence par les propriétaires bailleurs, car une signification mal effectuée est nulle et peut conduire à des situations complexes pouvant aller jusqu'à empêcher la vente du bien immobilier. Il est donc recommandé de recueillir les conseils d'un professionnel avant d'initier toute démarche dans ce sens.